Aankoopproces

Selectie

Na uw eerste contact met ons en de bespreking van uw wensen, gaan wij een selectie maken van woningen die onder uw criteria vallen.
U kan dan zelf bepalen welke woningen uw voorkeur genieten. Uiteraard geven wij u alle informatie die u nodig hebt.

Bezoeken

Wanneer u dan in Spanje bent zorgen wij ervoor dat we samen alle geselecteerde woningen of projecten kunnen bezoeken en bespreken. Wij maken in overleg met u een gedetailleerde planning op zodat u niet onnodig tijd verliest.
Vinden we niet meteen de geschikte woning, dan kijken we verder uit naar andere mogelijkheden.

Ons doel is uw droomwoning te vinden.

Bod

Als we samen de geschikte woning gevonden hebben, overlopen we nog eens alle details en kosten die aan de aankoop verbonden zijn.

We geven het bod door aan de verkoper, al of niet met speciale voorwaarden.
Nadat de verkopende partij zijn akkoord gegeven heeft, zal alles geofficialiseerd worden.

Zie hieronder de verdere stappen bij dit proces.

1. Reservatie

Als u een appartement of villa heeft gevonden dat u wenst te kopen, is de eerste stap het ondertekenen van een reservatiecontract.
Op zo’n reservatiecontract vindt u de bedrijfsgegevens van de promotor, een algemene omschrijving van het project, de identificatie van het specifieke onroerend goed en het betalingsschema.

Belangrijke voorwaarden in een reservatiecontract bij nieuwbouw zijn:

• - u haalt het pand uit de markt gedurende een periode van doorgaans 30 dagen
• - u betaalt een reservatiebedrag, meestal tussen 3.000 en 15.000 euro

Het reservatiebedrag bij nieuwbouw in Spanje is in principe niet recupereerbaar.

2. Controle

Om veilig te kopen, zijn er tussen het reservatiecontract en de compromis drie punten die dienen gecontroleerd te worden. Dit is het werk van een adviseur of advocaat.
Allereerst wordt er nagekeken of er wel degelijk een bouwvergunning werd toegekend (La Licencia de Obras). Dit gaat niet enkel over de bouwvergunning van het pand dat u koopt, maar ook van de urbanisatie en bepaalde onderdelen ervan. Zo dient een zwembad apart vergund te worden.

Daarna dient er gecontroleerd te worden of de vergunning feitelijk overeenstemt met de plannen, kwaliteitseisen en gekozen materialen (Plano de la Vivienda, Plano de la Urbanizacion en Memoria de Calidades).
Mochten er verschillen zijn tussen het goedgekeurde project en het feitelijk opgeleverde project, leidt dit in een later stadium tot bijkomende regularisatiekosten.

Tot slot wordt er nagekeken – indien het een koop op plan betreft – of de promotor voldoende solvabel is. Is men eigenaar van de gronden? Biedt de promotor een bankgarantie aan? Met een bankgarantie verzekert u toekomstige betalingen aan de promotor. In geval van laattijdige oplevering, wanprestaties, of bij faillissement van de promotor, kunt u de betalingen recupereren.

3. Verkoopsovereenkomst en tussentijdse betalingen

Eens de onderzoeken in stap 2 resulteren in een positief advies, wordt de compromis opgemaakt (Contrato Privado de Compraventa).
In de compromis worden de aankoopvoorwaarden gedetailleerd opgenomen. De compromis is een juridisch bindende overeenkomst waarmee u de woning definitief koopt.

Vanaf de ondertekening van de compromis starten de tussentijdse betalingen.
Doorgaans gebeurt dit per overschrijving. U kunt echter opteren om de betalingen te verrichten op een derdenrekening. We vragen dan de bankgarantie op. Na elke individuele betaling kunt u een bankgarantie aanvragen, ook voor het reservatiebedrag. Op die manier bent u volledig gevrijwaard.

Mocht u beslissen om na ondertekening van de compromis af te zien van de koop, zijn alle reeds gedane betalingen verloren.

4. Oplevering van de nieuwbouw

De bevoegde architect verklaart dat het project werd gebouwd conform de goedgekeurde plannen (Certificado de final de Obra).
Op basis van de oplevering zal er specifiek voor uw pand het conformiteitsattest aangevraagd worden bij de gemeente (Declaración Responsable de Primera Occupation). Zonder dit document kan de notariële akte niet worden opgemaakt.
Vervolgens is er de controle van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (Seguro Decenal). Dit is een verzekering voor mogelijke gebreken aan structurele onderdelen van het bouwwerk. De promotor dient deze verzekering verplicht af te sluiten.

De volgende stap is de controle van de correcte aansluiting op nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit (Boletin de Agua y de Luz).
Tot slot bestaat de laatste stap uit de eerste inschrijving van uw pand in het kadaster.

5. Verlijden van de notariële akte

Eens de bovenstaande stappen werden uitgevoerd, is de nieuwbouw in Spanje formeel afgewerkt (Final de Obra).
U kunt dan naar de notaris om de notariële koopakte te ondertekenen, waarbij u de sleutels in ontvangst neemt. Ook doet u de laatste betaling, doorgaans via een bankcheque.
De laatste stappen zijn dan de inschrijving van uw nieuwe eigendomstitels in het land register en het afsluiten van water- en elektriciteitscontracten op uw naam.

U bent dan formeel eigenaar.

De adviseur of advocaat

Wij raden steeds aan een adviseur of advocaat aan te stellen (een gestor of een abogado) die gespecialiseerd is in overdrachtswerkzaamheden. De adviseur voert de werkzaamheden namens u uit om ervoor te zorgen dat het vereiste papierwerk in orde is.
Tevens kan u aan uw Spaans advocaat een volmacht geven om alle formaliteiten te regelen, waaronder het verkrijgen van een NIE-nummer of de vertegenwoordiging voor de notaris.

Uiteraard kunnen wij u helpen bij het kiezen van een goede en betrouwbare adviseur die uw eigen taal spreekt.

De notaris

De notaris in Spanje heeft niet hetzelfde takenpakket als de Belgische, Nederlandse of Franse notaris. De notaris in Spanje geeft geen advies en controleert de woning niet.  Juridische begeleiding is nodig om een vlotte eigendomsoverdracht te garanderen en het dossier bij de notaris voor te bereiden.

De notaris houdt toezicht op het voltooien van de transactie tussen u en de verkoper, zorgt ervoor dat het saldo van de aankoopprijs en belastingen volledig betaald wordt, en beheert het ondertekenen van de akten (de escritura). De aankopende partij mag bepalen welke notaris de aankoopakte zal tekenen, meestal in samenspraak met uw adviseur of advocaat.

NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero)

Als u dit nog niet gedaan heeft, moet u een Spaans fiscaal identiteitsnummer aanvragen, ook wel een NIE genoemd. U kunt geen woning in Spanje kopen zonder een NIE. Als een woning gezamenlijk geregistreerd wordt dan moeten beide personen een eigen NIE hebben.

Het NIE nummer heeft u ten laatste bij het verlijden van de akte bij de notaris nodig.

U kan het NIE nummer zelf aanvragen via de Spaanse ambassade of consulaat in uw eigen land, of via uw adviseur in Spanje. Houdt wel rekening met wachttijden die van enkele weken tot zelfs 3 maanden kunnen oplopen.

Spaanse bankrekening

U moet ook een bankrekening in Spanje hebben. Het aanvragen van een bankrekening is vrij eenvoudig en gratis. U heeft alleen uw huidige adres en een geldig paspoort nodig om u identiteit te kunnen vaststellen.

BTW en zegelrecht bij nieuwbouw

Als u nieuwbouw koopt, dan betaalt u BTW in de plaats van registratierechten.

Het BTW-tarief bedraagt 10%.

Daarnaast is er bij nieuwbouw ook het zegelrecht van toepassing.
Het zegelrecht bedraagt in de regio Valencia 1,50%.

Notaris- en registratiekosten

Deze kosten zijn afhankelijk van de transactiewaarde van het onroerend goed.
Ruim gezien situeren deze kosten zich rond de 0,15% – 1% van de aankoopwaarde. Hoe hoger de aankoopwaarde, hoe lager de kosten procentueel zullen zijn

Een voorbeeld: de notaris- en registratiekosten voor de aankoop van een onroerend goed ter waarde van 100.000 euro zullen zo’n 1.100 euro bedragen.

Juridische kosten

De erelonen van advocaten of adviseurs en de kosten van controles op het pand bedragen tussen de 1.500 en 3.000 euro maar kunnen afwijken naargelang de aankoopwaarde.

Deze kosten kunnen in mindering gebracht worden van de meerwaardebelasting bij een latere verkoop.